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Außergewöhnliche Belastung bei Befall von Wohnhaus mit Echtem Hausschwamm?
Ro 2023/15/0027 vom 28. Mai 2026
In dieser Entscheidung hatte der VwGH zu klären, ob die Kosten der Sanierung eines Wohnhauses bei Befall mit dem Echten Hausschwamm als außergewöhnliche Belastung steuerlich berücksichtigt werden können und ob eine durch die Sanierung eingetretene Werterhöhung des Hauses anzurechnen ist.
Im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung machte ein Steuerpflichtiger Aufwendungen in der Höhe von € 266.037,52 für die Sanierung seines Familienwohnsitzes wegen Befalles mit dem Echten Hausschwamm als außergewöhnliche Belastung geltend.
Das Finanzamt erkannte die Aufwendungen nicht an, in der Folge gab das Bundesfinanzgericht der dagegen erhobenen Beschwerde jedoch statt, indem es den Einkommensteuerbescheid abänderte und die geltend gemachten Aufwendungen zur Gänze als außergewöhnliche Belastung berücksichtigte.
In seiner Begründung führte das Bundesfinanzgericht aus, bei dem sanierten Gebäude handle es sich um den Familienwohnsitz, der seit 150 Jahren von der Familie bewohnt und bewirtschaftet werde. Das Pilzmyzel habe sich vom Erdkeller in den Wohnbereich ausgebreitet, die dadurch erforderlichen Sanierungsarbeiten seien zwingend notwendig gewesen, um weitere schwerwiegende Schäden am Gebäude durch unkontrollierte Ausbreitung oder durch eine Neubesiedelung des holzzerstörenden Pilzes zu verhindern. Die Sanierung sei alternativlos gewesen, um den Familienwohnsitz bewohnbar zu halten. Die Kosten der Sanierungsmaßnahmen würden nicht über das Notwendige und Übliche hinausgehen. Die Belastungen seien sowohl außergewöhnlich als auch zwangsläufig im Sinne des § 34 Abs. 1 Z 1 und 2 EStG 1988. Die Revision an den Verwaltungsgerichtshof erklärte das Bundesfinanzgericht für zulässig.
Dagegen erhob das Finanzamt eine ordentliche Revision, welcher der VwGH stattgab.
In seinen Entscheidungsgründen bestätigte der VwGH die Entscheidung des Bundesfinanzgerichts insofern, als die Sanierungskosten für die Beseitigung des Echten Hausschwammes dem Grunde nach als außergewöhnliche Belastung anerkannt wurden. Die Zwangsläufigkeit dieser Kosten ergab sich aus der Unzumutbarkeit der weiteren Bewohnung der mit dem Pilz befallenen einzigen Wohnmöglichkeit des Steuerpflichtigen aufgrund der damit einhergehenden Gesundheitsgefährdung und der begonnenen durch außergewöhnliche Umstände verursachten Zerstörung des Gebäudes. Allerdings hätte das Bundesfinanzgericht die mit der Sanierung einhergehende Werterhöhung des Wohnhauses berücksichtigen müssen, weil unter den Begriff der Belastung im Sinne des § 34 EStG 1988 nur vermögensmindernde Ausgaben fallen. Soweit durch Sanierungsmaßnahmen eine Werterhöhung eingetreten ist, hat eine Anrechnung im Wege eines Vorteilsausgleiches zu erfolgen. Der Steuerpflichtige hat sich jenen Vorteil anrechnen zu lassen, der darin gelegen ist, dass er nunmehr über eine Sache verfügt, die er entsprechend länger nutzen kann („Neu für Alt“).
Der VwGH hob das angefochtene Erkenntnis wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes auf.
