Grundstücksumsätze - Geltendmachung des Vorsteuerabzugs wahlweise im Jahr des Leistungsbezugs oder im Jahr der tatsächlichen (steuerpflichtigen) Veräußerung

Ra 2014/15/0044 vom 23. November 2016

Die Veräußerung von Grundstücken durch Unternehmerinnen und Unternehmer, insbesondere etwa durch Bauträger, ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Die oder der Steuerpflichtige kann jedoch bei der Veräußerung zur Umsatzsteuerpflicht optieren. Der Vorsteuerabzug (etwa für die Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück) steht nicht zu, wenn die Unternehmerin oder der Unternehmer das Grundstück ankauft, um es zu bebauen und dann weiter zu veräußern, wenn aber dieser Weiterverkauf umsatzsteuerbefreit vorgenommen werden soll. Nach der Rechtsprechung des VwGH ist der Vorsteuerabzug bereits im Zeitpunkt des Leistungsbezugs (z.B. bei Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück) zulässig, wenn eine spätere (aufgrund der Ausübung der Option) steuerpflichtige Veräußerung beabsichtigt ist und wahrscheinlicher erscheint als eine steuerfreie Veräußerung.

Im gegenständlichen Fall tätigte die revisionswerbende Gesellschaft Investitionen auf Grundstücken (Baumaßnahmen). Im Zeitpunkt der Vornahme dieser Investitionen machte sie keine Vorsteuern geltend, obwohl nach den objektiven Umständen die spätere (steuerpflichtige) Veräußerung anzunehmen war. Sie orientierte sich dabei an einer restriktiven Praxis der Finanzverwaltung. In einem auf diese Investition folgenden Jahr, aber vor dem Jahr der tatsächlichen Veräußerung, wollte die Revisionswerberin die unterlasse Geltendmachung der Vorsteuern im Wege einer Berichtigung nachholen.

Der VwGH führte dazu aus, dass eine solche Berichtigung nicht möglich ist, weil keine Änderung der für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse eingetreten ist. Ist die spätere steuerpflichtige Veräußerung des Grundstücks überwiegend wahrscheinlich, darf der Vorsteuerabzug grundsätzlich im Jahr der Investition (Baumaßnahme) geltend gemacht werden. Macht die Unternehmerin oder der Unternehmer von dieser Möglichkeit nicht Gebrauch, steht ihm der Vorsteuerabzug für die auf dem Grundstück getätigten Investitionen erst wieder in jenem Jahr offen, in dem das Grundstück tatsächlich (steuerpflichtig) veräußert wird.